Сколь должны стоить квартиры в Москве? 1

Столичное жилье дешевеет. Застройщики стараются не снижать планку, а покупатели по-прежнему считают цены завышенными. Сколько должны стоить квартиры, чтобы их начали покупать? Какова справедливая стоимость на жилую недвижимость? На эти вопросы мы попросили ответствовать самых разных участников рынка - девелоперов, строителей, брокеров, архитекторов

Фото: jiunlimited.com/Russian Look

Ирина Романова, начальник отдела маркетинга и PR-группы компаний "Пионер":

- Справедливая цена не может быть ниже себестоимости строительства. Нынче в Москве для строящегося жилья в сегменте "эконом" нижняя планка цены за квадратный метр - возле 70 тысяч рублей, для жилья класса "комфорт" - 80 тысяч рублей, а для бизнес-класса - 110 тысяч рублей. Если посчитать цена строительства, цену земельного участка, инженерную подготовку участка и так далее, то дешевле себестоимость быть не может.

Валерий Лещиков, председатель совета директоров группы компаний "Славянский мир":

- С жильем у нас нездоровая ситуация. Цены шибко завышены: взять квартиру и до кризиса мог себе дозволить узкий круг людей. Чтобы вылезти из этой ситуации, необходимо сооружать страсть сколько и быстро. В кризис появляются возможности для проектов экономкласса, вследствие того что что почва перестает быть инвестиционным активом. Используя нашу строительную технологию "Теплостен", разрешено в ближайших пригородах Москвы создавать комфортабельные трех-пятиэтажные дома и реализовать квартиры с отделкой по 30-40 тысяч рублей за метр. В эту сумму войдут и стоимость земли, и строительная себестоимость, и коммуникации, и польза застройщика.

Александр Кривов, босс Национального градостроительного института:

- Цены на жилье весьма завышены. Собственно, строительная себестоимость занимает всего 15-30 процентов от продажной цены объекта, а львиная количество оставшегося - это административная рента. Позволительно строить намного дешевле: в Новосибирске фирма Святозара Дарнева имеет полную себестоимость в 9-10 тысяч рублей за квадратный метр, а продает таунхаусы по 12-13 тысяч рублей за метр. Думаю, власти сделают все, чтобы удержать цены в Москве. Но в какой-то миг возникнут социальные сдвиги, и обстановка трансформируется, выйдет на прочий уровень. Возможно, тогда и откроются возможности для развития сильного проекта строительства по-настоящему доступного жилья.

Геннадий Теребков, управляющий департамента внешних коммуникаций ЗАО "Интеко":

- В Москве довольно дорогая земля, дорогая инфраструктура, и вследствие этого стоимость квадратного метра в этом месте выше, чем в других городах России. Если бы городок забирал на себя все инфраструктурные вещи, то мы могли бы строить жилье по цене чуток выше 1000 долларов.

Андрей Бушин, генеральный шеф компании "Миэль-Коммерческая недвижимость":

- Существуют определенные различия в подходах продавцов и покупателей к принципам формирования цены в условиях кризиса. Продавцы готовы совершать скидку до 30 процентов от докризисной цены, покупатели, в свою очередь, хотят приобретать процентов на 50 дешевле. Тот самый разрыв чертовски сложно преодолеть. Как раз оттого на рынке наблюдается определенная стагнация.

Дмитрий Халин, партнер IntermarkSavills, глава департамента стратегического консалтинга:

- В эти дни разрыв между справедливой и фактической ценой составляет порядка 35 процентов. Чтобы рынок вернулся к докризисным оборотам, этот разрыв должен сократиться до 5-10 процентов. То есть для того, чтобы рынок ожил прямо сейчас, средние валютные цены предложения должны снизиться одномоментно на 25-30 процентов. Справедливая цена квадратного метра в Москве составляет 3-3,5 тысячи долларов за квадратный метр, а в Подмосковье - 1,6-1,8 тысячи долларов.

Разрыв между справедливой и фактической ценой имеет тенденцию к сокращению. За счет снижения цен предложения и в то же время за счет роста справедливой цены, которая, пройдя минимум, потихоньку повышается на фоне умеренно оптимистичных макроэкономических прогнозов.

Сергей Баранов, заместитель директора компании "Пересвет-Девелопмент" :

- Ход удешевления жилья не бесконечен. Справедливая цена - это себестоимость строительства плюс норма прибыли. В настоящее период рынок приблизился к справедливым ценам, учитывая текущие расходы строителей, долю города и различные обременения. Оптимальная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса может добиваться 130-140 тысяч рублей, в экономклассе - примерно 100 тысяч рублей. Справедливая цена "квадрата" на недвижимость бизнес-класса в ближнем и среднем Подмосковье - рядом 60-80 тысяч рублей, а на дома экономкласса в больше удаленных районах - 50-65 тысяч рублей.

Наталья, архитектор:

- Жилье будет считаться доступным, когда квадратный метр будет стоить 2 тысячи долларов.

Сергей Канаев, основополагающий вице-президент Группы компаний "ПиК":

- Цены уже скорректировались в конце 2008 года, и сегодня они немного меняются в рублевом эквиваленте. Молниеносно уменьшается предложение нового жилья на рынке: за первые пять месяцев 2009 года рынок новых объектов сократился на 20 процентов. Новые проекты на практике не стартуют. Помимо того, по прогнозам, около 70 процентов жилья экономкласса в 2009 году застройщики передадут государству. Мы считаем, что к концу 2009 года цены могут вытянуться на 10-15 процентов, а то и вообще непредсказуемо махнуть вверх.

Согласно нашим данным, индекс доступности жилья в Москве в прошлом году составлял 5,6. В странах Восточной Европы этот индекс выше: в Венгрии - 6, в Болгарии - более того 9. В 2009 году этот индекс в Москве, скорее всего, снизится до 3,5-4. Если придерживаться этим данным, то цены на жилье целиком справедливы.

Олег Томайлы, директор агентства недвижимости "АНТЕР-Недвижимость" :

- В дальнейшем от рынка стоит поджидать небольшого снижения цен. Но та коррекция, что произошла с начала кризиса, уже сделала интересными инвестиции в недвижимость.

Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED:

- Что касается сегмента элитной недвижимости, сложилась ситуация фактического отсутствия цены, тем более справедливой. Спрос сместился в сторону готового вторичного жилья, и ценовую политику стали задавать физические лица, заключение которых о стоимости объекта стихийны. Ныне две аналогичные квартиры, расположенные в одном доме, могут стоить сильно по-разному. Произносить о стабильной стоимости квадратного метра не приходится, как и о справедливой цене.

Ирина Ирбитская, руководитель архитектурного бюро "Платформа":

- Высокие московские цены на жилье не адекватны низкому качеству городской среды. Неадекватны они и если забирать важный контекст, в силу того что что Белокаменная неконкурентоспособна. Это означает, что москвичи скупают жилье в Лондоне, а лондонцы не скупают жилье в Москве. Базовые качества нашего города (небезопасность, грязь, трудности передвижения) и наших квартир (глубокие и узкие темные помещения, неграмотно поставленные инженерные стояки, узкий шаг колонн и несущих стен, маленькие окна) всем известны. Думаю, эта неконкурентоспособность города не изменится ещё лет пятнадцать.

Keywords: